SBM IMMOBILIER Le livret du copropriétaire à Annecy
Ce guide a pour but de vous informer sur le régime de la copropriété et de vous faire découvrir votre Syndic. Lisez-le attentivement et participez ainsi pleinement aux décisions relatives à la gestion de votre immeuble.
NOTRE MÉTIER : SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ
Notre objectif est d’améliorer en permanence la gestion de votre copropriété en concertation avec le Conseil Syndical et avec un souci de totale transparence :
- Préservation de la valeur de l'immeuble,
- Gestion rigoureuse des dépenses,
- Sélection et suivi des entreprises,
- Suivi régulier des contrats de maintenance,
- Clarté de l'information fournie aux copropriétaires.
RÈGLE DE FONCTIONNEMENT D'UNE COPROPRIÉTÉ
LA LOI DE 1965
La copropriété est un domaine réglementé par la loi du 10 juillet 1965 et le décret d’application du 17 mars 1967. Les règles de fonctionnement d’une copropriété y sont strictement définies.
Cette législation est souvent mal connue, et les explications ci-dessous vous aideront de façon simple.
L’essentiel
Principaux textes de référence :
- Loi n° 65-557 du 10/07/65
- Décret n° 67-223 du 17/03/67
- Loi Hoguet n° 70-9 du 2/01/70
- Décret n° 72-678 du 20/07/72
- Loi SRU n° 00-1208 du 13/12/00
- Décret n° 04-479 du 27/05/04
- Décret n° 04-479 du 27/05/04
- Décret n° 07-285 du 01/03/07
- Décret n° 10-391 du 20/04/10
- Loi Alur du 24/03/14
LES PARTIES COMMUNES ET LES PARTIES PRIVATIVES
Le règlement de copropriété de votre immeuble distingue ce qui est commun de ce qui est privatif.
Définition selon la loi :
« Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. » « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. »
PARTIES COMMUNES :
L’entretien, la rénovation, la modification des parties et équipements communs dépendent des décisions de l’Assemblée Générale des copropriétaires, sur propositions du Syndic assisté du Conseil Syndical.
PARTIES PRIVATIVES :
Vous seul en avez l’usage. En contrepartie, vous assumez seul la responsabilité de l’entretien. Toutefois, vous devez soumettre à l’accord préalable de l’Assemblée Générale :
- Toute modification des portes d'entrée, des châssis, des volets… affectant l'aspect extérieur de l'immeuble,
- Tous travaux sur les murs porteurs,
- Toute modification des revêtements de sols pouvant changer l'acoustique.
LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES ET LE CONSEIL SYNDICAL
LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES :
Comprend toutes les personnes physiques ou morales propriétaires d’au moins un lot dans l’immeuble ; il est réuni au moins une fois par an en Assemblée Générale. A cette occasion, toutes les décisions importantes sont soumises au vote collectif. La majorité requise varie selon l’importance de la décision.
Attention !
Avant de vous engager sur des travaux, demandez toujours l’avis de votre syndic. Il vous conseillera et vous informera de vos droits et obligations.
LE CONSEIL SYNDICAL :
Son rôle consiste à assister et à contrôler le Syndic dans sa gestion et à suivre, sur le long terme, la bonne marche de la copropriété. L’Assemblée Générale élit, au minimum tous les trois ans, un Conseil Syndical.
Dans la mesure du possible, celui-ci procède ensuite à l’élection de son Président.
Le Conseil Syndical rend compte à l’assemblée, chaque année, de l’exécution de sa mission.
Il peut, pour la bonne exécution de cette dernière, prendre conseil auprès de toute personne de son choix ou demander un avis technique à tout professionnel, les frais engendrés constituant des dépenses courantes supportées par le Syndicat.
Selon les résolutions, le Conseil Syndical peut émettre un avis qui figure sur la convocation de l’Assemblée Générale.
Engagement SBM
Partenaire du Conseil Syndical, nous appliquons rapidement les décisions prises.
LE SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ
Le Syndic est l’agent et le mandataire du Syndicat des copropriétaires. Il administre l’immeuble et exécute les décisions du Syndicat dans le respect de la loi de 1965 et du règlement de copropriété. Il assure également la gestion courante et le suivi de la comptabilité de l’immeuble. Il est force de propositions en matière de gestion technique et de maîtrise de charges.
Le Syndic est à la fois un juriste praticien, un conseiller technique et un comptable rigoureux.
Les missions du Syndic, la durée de son mandat, la prise d’effet, ainsi que les éléments de sa rémunération sont fixés par un contrat notifié avec la convocation d’Assemblée Générale.
Engagement SBM
- Un contrat transparent,
- Les tarifs sont indiqués TTC,
- Un nombre très limité de prestations particulières sont facturées en plus des honoraires de base. Celles-ci sont explicitement mentionnées et tarifées au contrat.
LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ ET LE RÈGLEMENT INTÉRIEUR
Le règlement de copropriété est établi et publié par un notaire. Il définit pour l’immeuble :
- les parties communes,
- les parties privatives,
- les tantièmes affectés à chaque lot, ce qui détermine la participation dans les charges communes,
- les modes de répartition des dépenses…
Certaines dispositions rappellent aux occupants les obligations de chacun, ayant trait au bruit, à la propreté, à la sécurité… Ces dispositions sont rappelées sous forme de règlement intérieur ou de notes d’information. Un modèle de règlement intérieur et un rappel des points principaux sont disponibles sur notre site.
L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE
LA CONVOCATION ET L'ORDRE DU JOUR
Chaque année, les copropriétaires sont conviés à l’Assemblée Générale. La convocation doit être notifiée 21 jours avant la date prévue. La convocation comporte l’ordre du jour, un comparatif des dépenses sur deux exercices, la proposition de budget prévisionnel, les résolutions et une procuration.
Cette Assemblée Générale est réunie dans un délai de six mois à compter de la date d’arrêt des comptes de l’exercice précédent.
Notre conseil
Nous vous recommandons vivement de participer aux Assemblées Générales de copropriétaires.
Plus d’additif !
Par sécurité, envoyez vos questions à inscrire à l’ordre du jour avant la date d’arrêt des comptes.
L'ORDRE DU JOUR COMPLÉMENTAIRE EST SUPPRIMÉ
Les ordres du jour complémentaires sont désormais supprimés. Les questions supplémentaires demandées par un copropriétaire ou par le Conseil Syndical devront être notifiées avant la convocation.
LES DÉCISIONS ET LES RÈGLES DE MAJORITÉ
Lors de l’Assemblée Générale, les copropriétaires ont à se prononcer sur :
- l'approbation des comptes de l'exercice clos,
- le quitus au Syndic pour sa gestion,
- le budget prévisionnel de fonctionnement,
- le montant des marchés et contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire,
- à échéance de leurs mandats, sur le renouvellement du Syndic et l'élection des Membres du Conseil Syndical et des Vérificateurs aux Comptes.
Selon l’ordre du jour, les copropriétaires sont également amenés à se prononcer sur diverses propositions :
- constitution de provisions pour travaux,
- approbation de travaux.
Les décisions sont prises à différentes majorités en fonction de leur nature :
- soit à la majorité simple (article 24) : 50 % des tantièmes exprimés des copropriétaires présents ou représentés (les abstentions ne sont pas comptabilisées),
- soit à la majorité absolue (article 25) : plus de 50 % des tantièmes de l'ensemble des copropriétaires,
- soit à la majorité assouplie (article 12) : Lorsque l'Assemblée Générale n'a pas décidé à la majorité de l'article 25 mais que le projet a néanmoins recueilli le tiers des voix de tous les copropriétaires, il est procédé, au cours de la même assemblée, à un second vote à la majorité de l'article 24 de la même loi, à moins qu'il ne soit décidé d'inscrire la question à l'ordre du jour d'une Assemblée Générale ultérieure,
- soit à la double majorité (article 26) : plus de 50 % des copropriétaires en nombre, disposant au moins des 2/3 des tantièmes de l'ensemble des copropriétaires,
- soit à la double majorité de l'article 35, à savoir pour les travaux, la majorité de l'article 26 est réduite en 2ème Assemblée Générale à la majorité des inscrits représentant au moins les 2/3 des présents et représentés si cette majorité a été atteinte en 1ère Assemblée Générale,
- soit à l'unanimité, à savoir 100 % des tantièmes de l'ensemble des copropriétaires. Cette majorité est utilisée uniquement en cas de certaines modifications du règlement de copropriété ou de modification de la destination de l'immeuble.
LA REPRÉSENTATION AUX ASSEMBLÉES
En étant présent, vous participez aux décisions et facilitez ainsi l’adoption de celles qui nécessitent la majorité renforcée. En effet, certains travaux utiles ne peuvent être engagés, faute de copropriétaires présents ou représentés en nombre suffisant.
Comment et par qui être représenté ?
Un pouvoir est toujours joint à la convocation. Vous avez la possibilité de transmettre ce pouvoir daté et signé à :
Un membre du Conseil Syndical ou à un autre copropriétaire,
Une personne de votre choix, même non membre du Syndicat des copropriétaires que vous chargez de vous représenter en mentionnant son nom sur le pouvoir,
Vous pouvez aussi envoyer votre pouvoir à notre bureau, et nous le remettrons au Président de Séance lors de l’Assemblée Générale. Dans ce cas, le pouvoir ne doit pas être libellé au nom du Syndic, la loi lui interdisant de vous représenter.
Notre conseil
Si vous ne pouvez pas être présent, faites-vous impérativement représenter.
LE PROCÈS VERBAL
Le procès-verbal doit être signé par le Bureau en fin de séance. Chaque copropriétaire reçoit un Procès-Verbal dans les jours qui suivent l’Assemblée Générale, et au plus tard dans les deux mois. Ce document a pour objet de répertorier les décisions prises par l’Assemblée Générale et non les débats. Il est approuvé et signé par le Président de Séance avant diffusion.
À compter de sa réception, les copropriétaires opposants ou défaillants, disposent d’un délai de contestation de deux mois ; c’est pourquoi certaines décisions prises en Assemblée Générale ne sont pas exécutées immédiatement (notamment les travaux soumis aux articles 25 et 26). Pour être valable, une contestation doit prendre la forme d’une assignation devant le Tribunal de Grande Instance (article 42).
GESTION FINANCIÈRE
LES DIFFÉRENTS POSTES DE DÉPENSES COURANTES
Celles-ci comprennent, pour l’essentiel, l’assurance multirisques copropriété, les frais de fonctionnement de Syndicat, le personnel d’immeuble et le nettoyage des communs, l’électricité, les consommations de chauffage, les différents contrats d’entretien et les petits travaux de réparations courantes.
LE BUDGET PRÉVISIONNEL
Chaque année, le Syndic établit un budget prévisionnel des dépenses courantes, poste par poste, ce budget étant soumis à l’approbation de l’Assemblée Générale. La présentation des dépenses et du budget fait l’objet d’un comparatif avec l’exercice précédent.
Le budget devant être voté avant le début de l’exercice concerné, le Syndic devra être autorisé par l’Assemblée Générale à appeler non seulement le budget de l’exercice en cours, mais également deux provisions trimestrielles de l’exercice suivant, en attente de l’Assemblée Générale. Le budget comprend les travaux d’entretien courant et les menues réparations.
Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles afférentes :
- Aux travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble autres que ceux de maintenance,
- Aux travaux portant sur les éléments d'équipement commun autres que ceux de maintenance,
- Aux travaux d'amélioration, études techniques ou diagnostics.
Engagement SBM
La maîtrise des charges est notre principale préoccupation. Les charges de l’immeuble font l’objet d’un comparatif sur deux ans, adressé à tous les copropriétaires avec la convocation de l’Assemblée Générale.
LES APPELS DE CHARGES ET RÈGLES DE RÉPARTITION
Le règlement de copropriété définit, pour chaque lot, un nombre de tantièmes qui est calculé en fonction de la surface, de l’étage, de l’exposition. Ce règlement notarié est opposable aux tiers.
Certaines dépenses ne concernent pas tous les lots de l’immeuble (exemple : ascenseur), c’est pourquoi, le règlement de copropriété définit également des clés de répartition. Les appels de charges sont envoyés au début de chaque trimestre et représentent chacun 25 % du budget prévisionnel adopté en Assemblée Générale. Ils sont exigibles au 1er jour de chaque trimestre.
Les comptes sont clôturés et régularisés en fin d’exercice, puis approuvés par l’Assemblée Générale.
Les charges, provisions et avances sont désormais précisément définies :
- Les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires après approbation des comptes par le Syndicat,
- Les provisions sur charges sont les sommes versées ou à verser en fonction du budget prévisionnel régulièrement voté,
- Les dispositions spéciales de l'article 18 faites en prévision de réaliser des travaux sont considérées comme des avances,
- Les avances, fixées par le règlement de copropriété ou par décision de l'Assemblée Générale, visent à constituer des réserves. Seules les avances sont remboursables,
- Le Fonds Travaux obligatoire, mis en place par la loi du 24/03/2014, reste affecté au lot.
Facilités de paiement
En dehors du traditionnel chèque, vous pouvez opter soit pour le système TIP, très pratique, soit pour le prélèvement mensuel, gratuit et qui vous permet de répartir vos charges de copropriété sur l’ensemble de l’année.
LES APPELS SPÉCIAUX POUR GROS TRAVAUX
Certains travaux (ravalement de façade, toiture, etc.) ne relèvent pas de l’entretien courant. Ces travaux font l’objet d’une décision d’Assemblée Générale et sont payés par des appels spéciaux dont le montant et la périodicité sont définis par cette même Assemblée Générale.
LA GESTION DES IMPAYÉS
Lorsqu’un ou plusieurs copropriétaires ne paient pas, ou paient systématiquement en retard, c’est toute la trésorerie de l’immeuble qui est en difficulté.
Nos procédures prévoient un suivi rigoureux des règlements pouvant aller jusqu’à la mise du dossier en contentieux, et à la demande de mise en vente judiciaire du logement, sur décision d’Assemblée Générale.
L’article 10-1 prévoit désormais que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée, à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.
LA VÉRIFICATION DES COMPTES
Les membres du Conseil Syndical ont accès toute l’année à la totalité des pièces comptables. Les copropriétaires ont accès aux pièces comptables et aux documents justificatifs des charges une fois par an, entre la date de la convocation et l’Assemblée Générale. De plus, les comptes sont soigneusement contrôlés par les Vérificateurs aux Comptes désignés lors de l’Assemblée Générale.
LE COMPTE BANCAIRE
Chaque copropriété a une comptabilité séparée avec, conformément à la loi ALUR du 24 mars 2014, un compte bancaire séparé ouvert au nom du Syndicat.
Notre conseil
Il est impératif de nous signaler si vous rencontrez des difficultés passagères. Nous trouverons ensemble une solution.
GESTION TECHNIQUE
L'ENTRETIEN COURANT
Le Syndic intervient à quatre niveaux dans l’entretien courant de votre immeuble.
1 : Le carnet d’entretien
Mise en application depuis le 1er juin 2001, il est communiqué à tout candidat acquéreur par l’intermédiaire du vendeur.
Il comprend :
L’adresse de l’immeuble et les coordonnées du gestionnaire,
Les références de tous les contrats, ainsi que leurs dates d’échéance (assurances, dommage ouvrage, entretien et maintenance),
L’année de réalisation des travaux importants, ainsi que l’identité des entreprises (façade, chaudière, ascenseur, etc…),
L’échéancier des travaux décidés par l’Assemblée Générale.
Les visites de surveillance
Nous passons régulièrement visiter votre immeuble. À cette occasion nous procédons à un contrôle des parties communes et nous rencontrons des copropriétaires et le gardien. La fréquence de ces visites est fonction de la taille de l’immeuble et des nécessités.
Les pannes et interventions
Après signalement d’une panne ou d’un dysfonctionnement, nous effectuons une demande d’intervention auprès d’une entreprise qui réalisera au plus vite la réparation.
En cas d’intervention importante ou techniquement complexe, un devis sera établi et le Conseil Syndical, si nécessaire, consulté pour confirmer la commande. Nous nous assurons de la bonne exécution des travaux et vérifions la facture.
Les contrats de maintenance
Nous assurons le suivi des contrats de maintenance en vérifiant la réalité des visites d’entretien, la rapidité d’intervention, la qualité de la maintenance et l’exactitude des factures. Nous procédons aux négociations, consultations et résiliations.
Mise en concurrence – Devis
La mise en concurrence est désormais précisée. Elle concerne les marchés de travaux et les contrats de fourniture et résulte de la demande d’une pluralité de devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises, sauf si l’Assemblée Générale en décide autrement.
Engagement SBM
Nous sommes garants du bon entretien de votre immeuble (propreté, espaces verts, petites réparations) et nous préconisons les travaux indispensables au maintien de sa valeur patrimoniale.
LES GROS TRAVAUX
Les gros travaux les plus courants sont les ravalements de façade, étanchéité ou réfection toiture, rénovation des chaufferies, réfection des revêtements de sols et des cages d’escaliers, outre tous les travaux visant à améliorer la performance énergétique du bâtiment. Ces décisions relèvent de l’Assemblée Générale et une étude complète est soumise au vote (étude technique, résultat d’appel d’offres, quote-part pour chaque copropriétaire, date de réalisation, etc.). Les entreprises sont retenues par le Conseil Syndical ou une Commission Travaux, et les commandes passées selon les décisions prises en Assemblée Générale.
Qui assure le suivi technique ?
Le Syndic assure le suivi des travaux sans toutefois prendre la qualité ni assumer la responsabilité d’un maître d’œuvre. La mission technique est en général confiée à un architecte ou à un bureau d’études.
LES SINISTRES ET DÉGÂTS DES EAUX
Une assurance multirisque est souscrite pour les parties communes et prend en charge les dégâts pouvant affecter l’immeuble, en particulier les dégâts des eaux et l’incendie. La police d’assurance de la copropriété couvre également les parties privatives qui sont immobilières par destination (plancher, carrelage, etc.). Vous devez obligatoirement vous assurer au minimum pour votre responsabilité civile, votre mobilier et le dégât des eaux.
NB : L’assurance ne prend jamais en charge la réparation proprement dite du matériel à l’origine de la fuite.
Le + SBM
Une personne est entièrement dédiée à la gestion des sinistres et vous assiste à toutes les étapes du dossier.
LOUER
LOCATION
Le propriétaire qui loue son logement reste le seul interlocuteur du syndic. Il lui appartient de faire respecter par son locataire le règlement intérieur. Il reste redevable des charges, y compris en cas de carence du locataire ou de vacance du logement.
CONFIEZ-NOUS LA GESTION DE VOTRE BIEN
Dès le lancement des premières annonces, le « savoir-faire SBM » entre en action. Visites, contrôles, formalités…, notre équipe vous libère de ces contraintes et s’engage à mettre toute sa rigueur à votre service. Grâce au suivi quotidien de vos intérêts, SBM vous garantit une efficacité maximum en toutes circonstances.
Problèmes éventuels de règlement, relances, mises en demeure, et toutes les démarches nécessaires pour optimiser la gestion de vos biens sont assurées par nos soins. La mise en conformité avec les nouveaux textes, les augmentations, les répartitions de charges sont réalisées sans délai et automatiquement.
La mission SBM, c’est aussi de multiples facettes qui font la différence, grâce à un partenaire présent sur tous les fronts de la location : contacts administratifs, règlements des taxes, aide à la déclaration foncière, rapports avec EDF, le Service des Eaux, les Services Fiscaux, les syndics de copropriétés, etc… Vous êtes gagnant à tous les niveaux, en termes de temps … et d’argent. Nous vous informons régulièrement de notre action. C’est la moindre des choses.
Engagement SBM
Vous trouverez sur votre relevé de charges le total de la quote-part locative pour vous faciliter la tâche.
Vos interlocuteurs
VENDRE
VENTE
Le Syndic communique au notaire au moment de la vente, toute une série de renseignements, ainsi que les sommes restant dues au Syndicat des copropriétaires.
Il vous appartient de définir précisément, au moment du compromis de vente, les sommes mises à charge du vendeur et celles mises à charge de l’acquéreur, notamment si des gros travaux votés en Assemblée Générale, avant la vente, n’ont pas été exécutés.
MUTATION D'UN LOT
Attention, à compter du 1er septembre 2004, l’article 5 du décret du 27 mai 2004, qui régit désormais l’arrêt de votre compte, supprime, de fait, le principe du prorata temporis.
La règle devient la suivante :
Le Vendeur :
- Règle les provisions de charges des trimestres entamés,
- Règle les travaux votés par l'assemblée à leurs dates d'exigibilité,
- Règle les provisions spéciales exigibles (article 18, loi 10/07/65),
- Récupère les avances (anciens fonds de trésorerie et fonds de réserve pour travaux non affectés),
- Règles les honoraires de mutation à charge du vendeur.
L’Acquéreur :
- Règle les provisions sur charges à compter du 1er trimestre qui suit son acquisition,
- Récupère ou règle les charges réelles après approbation des comptes par l'assemblée qu'il ait été ou non propriétaire pendant la période,
- Règle les travaux exigibles après la date de l'acquisition ou les travaux supplémentaires,
- Récupère les provisions spéciales de l'article 18.
Article 5 :
Toute convention contraire aux dispositions précitées doit être réglée directement entre les deux parties lors de la mutation.
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SBM, une garantie d’efficacité.
Notre parfaite connaissance de votre copropriété nous permet de vous donner une estimation judicieuse de votre bien et vous guider utilement au mieux de vos intérêts.
Nous facilitons et sécurisons l’achat ou la vente de votre bien immobilier sur le bassin du Grand Annecy et au cœur de Meythet
Vos interlocuteurs
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N’hésitez pas à nous contacter à partir de la page contact pour de plus amples renseignements
ESPACE CLIENT
Vous y trouverez directement tous les éléments nécessaires à la gestion de votre bien tant pour votre appartement que pour les parties communes, à savoir :
- Comptabilité,
- Acomptes,
- Relevés de charges,
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- Vie de l'immeuble : règlement de copropriété, carnet d'entretien,
- Convocations et procès-verbaux des assemblées générales,
- Documents techniques,
- Conseils pratiques,
- Documents téléchargeables ou à remplir en ligne.
Nouveau
Votre espace client, accessible depuis le site et sécurisé grâce à vos codes confidentiels figurant pour rappel sur vos acomptes de charges ou sur vos avis d’échéance.
