La gestion des charges en copropriété soulève souvent des questions complexes, notamment concernant la répartition du fonds travaux obligatoire. La Cour de cassation a récemment clarifié cette question cruciale dans un arrêt du 4 juillet 2024 (n°22‑21758), publié au Bulletin. Voici ce que vous devez savoir.
Le contexte juridique
Selon l'article 14‑2 II de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser une cotisation au fonds travaux pour financer les futurs travaux de l'immeuble. Cette cotisation est distincte du budget prévisionnel annuel de la copropriété. Jusqu'à la loi ELAN du 23 novembre 2018, le texte de loi n'était pas toujours clair sur la manière de répartir cette cotisation entre les copropriétaires.
La décision de la Cour de cassation
La Haute Cour a apporté une réponse définitive : la cotisation au fonds travaux doit être appelée au même rythme que le budget prévisionnel. Cela signifie que les copropriétaires doivent verser cette cotisation en parallèle des autres charges prévues annuellement.
Mais ce n'est pas tout. La Cour a également précisé que cette cotisation ne doit pas être répartie en fonction des provisions budgétaires spécifiques de chaque copropriétaire. En effet, elle doit être traitée comme les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes.
La base de répartition des charges
Pour comprendre cette répartition, il faut se référer à l'article 10 de la loi de 1965, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 30 octobre 2019. Cet article stipule que les copropriétaires doivent participer aux charges communes proportionnellement aux valeurs des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que déterminées par l'article 5 de la même loi.
En d'autres termes, chaque copropriétaire doit verser au fonds travaux une cotisation proportionnelle à la valeur de son lot par rapport à l'ensemble de la copropriété.
Conclusion
Cette clarification par la Cour de cassation apporte une réponse attendue par de nombreux gestionnaires et copropriétaires. En harmonisant la cotisation au fonds travaux avec le budget prévisionnel et en confirmant sa répartition proportionnelle aux valeurs des lots, la décision permet une gestion plus transparente et équitable des fonds nécessaires à l'entretien et à la rénovation des immeubles en copropriété.
Pour les copropriétaires, il est essentiel de bien comprendre ces règles afin de mieux anticiper les charges à venir et d'assurer la bonne gestion de leur patrimoine immobilier.
Source : https://www.galian.fr/blog/copropriete-modalites-pratiques-lappel-cotisa...